시작페이지로 최종편집 : 2020-02-27 오후 05:41:08

회원가입ID/PW 찾기기자방

검색

전체기사

국회

정치

정치일반

커뮤니티

공지사항

뉴스 > 정치

+크기 | -작게 | 이메일 | 프린트

황희 의원, '주거형태 혁신을 통한 부동산 안정화 대책(안)' 제시

2020년 01월 17일(금) 08:42 [데일리시사닷컴]

 

[데일리시사닷컴]황희 의원(더불어민주당 양천갑)이 16일 '주거형태 혁신을 통한 부동산 안정화 대책(안)'을 내놓았다.

황희 의원은 이날 대책안에서 "부동산 투기수요는 30년 수명 철근콘크리트 구조의 아파트를 매개로 한, 금융권과 건설업계간의 공급자 카르텔이 1차 원인제공자"라면서 1) 생태주거 블록개발, 2) 공공임대아파트 및 공유공간의 의무화,3) 공유주택(실소유자+투자자 공유주택) 등을 대책으로 제시했다.

[다음은 황희 의원의 대책안 전문]


<주거형태 혁신을 통한 부동산 안정화 대책(안)>



부동산 투기수요는 30년 수명 철근콘크리트 구조의 아파트를 매개로 한, 금융권과 건설업계간의 공급자 카르텔이 1차 원인제공자 이다.

이를 해소하기 위해,

1) 생태주거 블록개발
서울지역 아파트 부지에 대해, 대규모 공공기여와 100년 수명의 초고층아파트를 위한 용적률 허용 간의 빅딜을 제안한다.
민간이 공공기여한 부지의 용적률을 초고층아파트 건설부지에 몰아주고, 공공기여 부지는 대규모 녹지공간인 생활 숲을 조성하는 블록개발을 추진한다.

이러면, 첫째, 정부는 대규모 공공 부지를 확보하게 되어, 부동산 정책을 보다 효과적이고 탄력적으로 추진할 수 있고,
둘째, 아파트 공화국이라 할 정도로 아파트 난개발 된 서울도심을 재정비 할 수 있다.

2) 공공임대아파트 및 공유공간의 의무화
초고층 아파트에 공공임대아파트와 공유공간의 의무화를 통해, 무주택자에 대한 주택마련 수요와 공동체문화 복원의 계기로 삼는다.

3) 공유주택(실소유자+투자자 공유주택)
청년 및 신혼부부 주택에 한하여, 주택가격의 80%는 공공기관(국민연금 등) 대체투자 및 개인투자자, 금융권의 지분투자를 허용하고, 청년, 신혼부부 등의 실거주자는 20%만 내면 주택을 소유할 수 있는 공유주택 추진. (세금은 소유주가 내는 방안 또는 지분별 과세하되 투자자의 경우 세제감면혜택 부여하는 방안 등 검토)

4) 주택에 몰린 부동산 투자수요의 분산효과 견인
상가 등 비주택 부동산 자산의 유동화를 통해 주식거래처럼 리츠 제도를 거치지 않고도 블록체인 기술 등을 활용하여 비주택 부동산 자산에 직접 투자하는 투자방식을 검토할 필요가 있다. 소액으로도 부동산에 대한 직접투자가 가능하여, 주택시장에 몰린 부동산 투기수요를 분산시키는 효과를 견인할 수 있을 것이다.




<설명자료>


① 내 집 마련 수요와 부동산투기 수요는 별도의 트랙에서 공존한다.

정부는 서울지역 재건축 추진을 제한하고, 3기 신도시 주택공급을 통해 내 집 마련 수요 충족과 부동산시장 가격안정화 방안을 마련한다는 계획이다.
그러나 무주택자의 내 집 마련 수요와 부동산 시장의 투기수요는 별도의 트랙에서 공존한다고 본다.

실제 부동산 시장의 투기를 조장하는 작전 주도세력도 분명 존재하지만, 다수 일반은 저축 개념처럼 노후 및 재테크 차원에서 부동산 가치를 바라보는 동원된 개미군단 들이다. 이들은 결과적으로 본의 아니게 부동산시장 과열에 동참하게 되었지만 스스로 투기꾼이라고 평가하지는 않는다. 그런 측면에서 수요자층만을 겨냥한 부동산 정책의 규제는 저항감이 다소 존재할 수 있다.

아울러 3기 신도시는 30%만 공공임대주택이고 나머지 70%는 민간분양 물량이다. 이것은 서울의 재건축 추진 제한효과를 반감시키는 결과만을 초래할 수 있다. 차라리 3기 신도시가 집 없는 서민들의 주택마련 수요가 목적이라면 공공임대 물량이 최소 50%는 넘어야 본래 취지를 살릴 수 있을 것이다.
그러나 주택이 들어설만한 곳에 정부의 공공부지가 태부족한 것도 사실이다.
정부의 정책이 무주택자에 대한 주택마련 수요와 부동산 투기수요를 하나의 프레임으로 인식하는 것에 대해 문제 제기를 하고 싶다.


② 수요자 중심에서, 공급자 중심의 부동산 투기로 시선을 돌릴 필요가 있다.
- 금융+건설 공급자 카르텔이 1차 부동산투기 발생 원인제공자다.

지금 정부가 부동산가격 상승요인을 수요자 층에게만 지나치게 돌리는 측면이 있다. 이제는 부동산 시장에 공급자 카르텔에도 시선을 돌릴 필요가 있어 보인다.
기본적으로 부동산 시장에서 건설과 금융 분야의 공조된 공급자들은 구매력 있는 물건을 시장에 출시했다. 부동산 시장에서 소비자의 구매력을 극대화시킨 물건은 30년짜리 철근 콘크리트구조 아파트이다. 실제 철근콘크리트 건물은 70~80년 이상을 견딜 수 있는 구조임에도 건물을 전체 허물어야만 바꿀 수 있는 배관 등의 내장재 수명은 고작 30년이다. 물건 자체에 모순이 함의되어 있다. 하드웨어와 소프트웨어의 수명이 다른 것이다.
그래서 소비자는 새 아파트를 자꾸 원한다. 오래될수록 품격이 배어나는 기와집이나 유럽의 건물들과는 사뭇 다른 개념이다. 공급자의 조작이다.

통상 물건 판 사람이 돈을 번다. 철근콘크리트 구조의 아파트는 사람들의 구매력을 충족시킨다. 당연히 공급자는 지속적으로 물건을 제조한다. 그러다보니, 서울 주거형태의 60%가 공동주택인 아파트 공화국이 되었다.

건설사는 전체 건축비용의 10%정도만 들이면 금융권의 프로젝트 파이낸싱(PF)를 통해 건설이 가능하다. 돈은 은행돈으로 건설은 하도급 업체에 맡기면 되는 것이다. 이런 우리의 건설사가 해외에 나가면 여지없이 하도급 업체로 전락한다. 설계 및 개발 등 엔지니어링 능력의 부재 탓이다. 국제경쟁력이 현저히 떨어지는 국내 건설산업이 유독 국내 아파트시장에서는 강세를 보이고 있다.

이렇게 건설과 금융권의 공급자 카르텔은 끊임없이 30년짜리 철근콘크리트 구조의 아파트를 공급하길 희망한다. 이들이 부동산 투기시장의 1차적 원인제공자이다. 그 물건을 구매한 소비자는 부동산 시장을 통해 자신의 수익을 보전하거나 극대화하기 위해, 2차 투기수요를 발생시키게 된다. 이 사이클은 중장기적으로 맞물려 돌아가며 작동한다.

부동산 대책은 중장기 대책이어야 한다. 투기수요는 중장기적 프레임으로 존재하는데, 정부는 단기대책으로만 승부하려고 한다. 정부가 부동산 대책을 내놓고, 1~2주만에 그 결과를 측정하는 것 자체가 단기대응이라는 반증일 뿐이다.
이러면 장기 프레임으로 작동하는 투기수요는 버티고 견디려고 할 것이다.
30년 재건축 연한을 40년으로 늘려도 결과는 마찬가지다. 결과는 흔들리지 않고 반감만 생길 수 있다. 최근 정부가 내놓은 부동산 정책이 단기적으로는 반짝 결과를 보여도, 이내 원위치 되는 것을 자주 목격하게 되는데, 바로 이런 이유라고 지적하고 싶다.


③ 원인은 지대(地代), 정부는 공공 부지를 끊임없이 확대해야 공공성을 확보할 수 있다.

우리는 정부(지방정부 등)가 대부분 땅을 팔아 개발을 한다. 그에 반해 유럽은 토지매입 비용이 매년 예산으로 책정되어 끊임없이 공공 부지를 확보하고 있는 추세다. 공공이 토지를 팔면 부동산대책을 탄력적으로 운용할 수 없다. 젠트리피케이션도 막을 수 없고 공공임대주택 마련도 힘들다.
정부가 땅을 팔아 개발하면, 이미 정부도 부동산 투기시장의 공범이 되는 셈이다. 모든 투기수요는 지대에서 발생하기 때문이다.

공공부지의 확대를 통한 공공임대주택의 의무화, 공동커뮤니티 공간 확보가 부동산시장 안정화의 토대가 될 것이다.

그러나, 서울만 봐도 이미 남아있는 공공부지는 얼마 되지 않는다. 이제 공공부지와 용적률 간의 빅딜을 통해, 일단의 문제를 해결하면서, 부동산 안정화 대책이라는 중장기적 프레임의 첫 단추를 새로 끼워야 할 때이다.
민간의 토지소유 비율을 낮추며 공공 부지부터 확보해야 한다. 아파트 난개발 해결을 통해 도심정비도 계획해야 한다. 공공임대아파트 공급을 늘여 내 집 마련 수요도 충족하고, 도심내 녹지비율을 높여 주거환경도 개선하는 ‘멀티 솔루션’이 필요하다.



④ 생태주거 블록개발을 통한 초고층아파트 건립 – 주택시장 안정, 공공부지 확보, 도심정비, 공공임대주택 확보, 사회문제 해결을 위한 ‘멀티솔루션’이다.

첫 번째로 금융과 건설의 공급자 카르텔을 깨기 위해, 민간은 대규모 공공기여를 하고, 정부는 초고층아파트 건축을 위한 용적률을 허용해주는‘민관빅딜’을 제안한다.

아파트 1,2,3단지가 있다면, 1~3단지 전체를 하나의 Mega-Area로 선정하고, 하나의 조합으로 구성한다. 건축하기로 결정한 부지에 용적률을 몰아주는 블록개발 형식을 통해, 80층 전후의 초고층아파트를 건설하고, – 기부채납 비율과 용적률은 자세한 교환비율을 고민해야 하겠지만 – 민간의 공공기여 부지에 정부가 생활 숲(녹지)으로 조성하는 방안이다.
지금 서울의 60%가량에 육박하는 아파트 난개발 공간의 절반 이상이 숲지대로 변모 한다고 보면 되겠다.

이 기회에 정부는 공공 부지를 대량으로 확보하고, 난개발 되어버린 아파트 중심 주거형태 변화를 추진할 수 있다. 공공부지의 확보는 부동산시장의 리셋(Re-set)을 통한 대책마련의 시작점이라고 할 수 있을 것이다.
아파트공화국은 새로운 주거형태 문화의 혁신을 가져올 것이다. 초고층 형태의 주거공간은 H빔 철골구조로 100년 이상의 수명을 가진다. 건물의 형태를 유지하면서 내부 배관 등의 교체와 리모델링도 용이하다. 아파트 공급자 카르텔에 일단의 쐐기를 박는 셈이다.

아울러, 공공임대주택 의무화를 통해, 내 집 마련 수요도 총족하게 되고, 도심 내 조성되는 녹지와 생활 숲은 주거환경의 질을 개선할 것이다. 새로운 초고층 아파트는 공유 공간 및 커뮤니티 공간 설계 의무화를 제도화하여 우리사회의 무너진 공동체 문화 복원의 계기로 삼아야 할 것이다.

이제 새로운 주거문화 형태를 계획해야 한다. 십년을 살아도 옆집 사람을 몰랐던 대규모 공동주택의 주거문화는 우리의 동네문화와 공동체 문화를 파괴하며 각박한 불신의 공간으로 전락하였다. 새로운 가치를 지향하는 도시의 재생은 대대적인 주거공간의 혁신적 변화를 통해 가능해 질 것이다.


⑤ 부동산 유동화를 통한 부동산 투자대상 및 투자방식을 다양화 하고, 주택중심 부동산 투자 분산효과 및 청년과 신혼부부 내집 마련 기회를 높여야 한다.

첫째, 주택의 소유 개념을 이용 개념으로 전환시킬 필요가 있다.
청년 및 신혼부부 등 내집 마련을 하는데 목돈이 없는 특정계층에 한하여, 주택가격의 20%만 있으면 소유가 가능하고, 나머지 80%는 국민연금 등의 대체투자 수요 및 금융기관과 개인투자자의 지분으로 확보하는 방안 등의 공유주택의 검토가 필요하다.
공공임대주택에 있어서도 건설비용의 30%에 해당하는 계약금을 지불하면 소유권을 넘겨주고 나머지는 관리비와 함께 장기 상환하는 방안의 소유권임대아파트 등도 검토해 볼만 하다.

둘째는 비주택 부동산 자산의 유동화를 통해, 그동안 리츠를 통해서만 간접투자를 해왔던 부동산 투자도 이제는 블록체인 등의 기술을 통해 직접투자로 돌리는 방안을 고민해야 한다.
비주택 부동산 자산의 유동화는 금액에 관계없이 부동산자산의 투자가 주식처럼 가능해 지는 것을 의미한다.(단돈 천원으로 건물의 지분을 구매할 수 있을 것이다.)
이것은 그동안 주택으로 몰리던 부동산 투자와 투기수요를 상가 등의 비주거 부동산 자산으로 시선을 돌리게 할 것이고, 꾸준히 저축하는 방식으로 투자액을 늘려갈 수도 있을 것이다. 비주거 비주택에 대한 새로운 부동산 투자방식의 개발은 투자대상의 변화마저 견인할 수 있다고 생각한다.

부동산 투자방식과 투자대상의 다양화를 통해서 시장에 잠재하는 부동산을 통한 재테크 문화를 점차 줄여가야 하는 것도, 종합적으로 검토되어야 할 부동산 안정화 대책의 한 일환인 것이다.

김태수 기자  daily-sisa@daum.net
“새 감각 바른 언론”
- Copyrights ⓒ데일리시사닷컴. 무단 전재 및 재배포 금지 -

데일리시사닷컴 기사목록  |  기사제공 : 데일리시사닷컴

 

 

이전 페이지로

실시간 많이본 뉴스

 

양천구 첫 코로나19 확진자 발생

기아자동차 4세대 쏘렌토 사전계약 ..

심광식 양천구의원, 코로나19 예방 ..

SK그룹, 사회적 가치 만드는 ‘임팩..

한국마사회, 코로나 19 확산에 따른..

[부고] 이명호(서희건설 관리본부장..

LG생활건강, fmgt ‘잉크프루프 마..

삼성전자, 이사회 의장에 박재완 사..

한샘, 20년 상반기 ‘홈족(Home+族)..

이용선, 더불어민주당 양천을 공천 ..

회사소개 | 공지사항 | 게시판운영원칙 | 기자회원약관 | 청소년보호정책 | 개인정보취급방침 | 광고안내 | 권리침해신고 | 편집원칙 | 기사배열 책임자 : 김중현

 제호·법인명: 데일리시사닷컴 / 사업자등록번호: 117-14-55722 / 주소: 서울 양천구 목동서로 목동파라곤 105-2005  / 발행인·편집인 : 김태수 / 청소년보호책임자 : 김중현
개인정보책임자 : 김중현 / 등록번호 : 서울특별시 아01409/등록일 2010년11월 15일 / mail: daily-sisa@daum.net / Tel: 02-702-4281 / Fax : 02-702-4281
본지는 신문 윤리강령 및 그 실천요강을 준